임대차 3법 Q&A
전·월세상한제와 계약갱신청구권을 도입하는 주택임대차보호법 개정안이 2020년 7월 31일 시행에 들어갔다. 이에 따라 세입자는 집주인에게 전·월세 계약을 한 차례 더 연장하자고 요구할 수 있다. 집주인은 실거주 등 특별한 이유가 없을 경우 이를 받아들여야 한다. 임대료도 종전 계약의 5% 이내에서만 올릴 수 있다.
하지만 속전속결로 법안 통과가 이뤄진 탓에 궁금증이 꼬리를 물고 있다. 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 뒤 실제로 집에 살지 않고 비워둬도 세입자가 손해배상을 요구할 수 있는지 등이 대표적이다. 핵심 내용을 문답으로 정리했다.
집주인이 실거주 않고 비워두면…세입자 '손배 청구' 못한다
▷언제부터 시행되나.
“법안이 국무회의 의결을 거쳐 공포되면 즉시 시행된다. 이르면 31일 시행될 것으로 보인다. 전·월세신고제는 내년 6월부터 시행된다.”
▷여러 차례 계약갱신을 했는데 또 연장할 수 있나.
“이전에 몇 번 계약갱신을 했든 상관없다. 법 시행 후 한 차례 더 가능하다.”
▷오는 9월 계약 만료를 앞두고 집주인이 ‘재계약을 하지 않겠다’고 통보한 상황이다.
“법 시행일 기준으로 기존 계약이 1개월 이상 남았다면 연장을 요구할 수 있다. 세입자는 계약 만료 1개월 전까지만 집주인에게 계약 연장을 통보하면 된다.”
▷집주인이 계약 해지 통보를 했고, 법 시행 전 이미 다른 세입자와 계약을 했다.
“이 경우 기존 세입자는 계약갱신청구권을 쓸 수 없다. 다른 세입자도 보호해야 하기 때문이다.”
▷새로운 세입자와 계약할 때도 종전 전셋값의 5% 이내로만 올릴 수 있나.
“새로운 임차인과 계약할 때는 전·월세상한제를 적용받지 않는다. 세입자가 바뀔 때마다 전셋값이 크게 오를 우려가 있다.”
▷집주인이 월세를 현재 50만원에서 60만원으로 올려 달라고 한다.
“개정안에서 규정한 상한선이 5%이기 때문에 52만5000원까지만 올릴 수 있다.”
▷계약갱신청구권 행사 시 전세에서 월세도 전환 가능한가.
“동일 조건으로 다시 계약하는 게 원칙이다. 다만 임차인이 수용할 경우 전세를 월세로 바꿀 수 있다.”
▷집주인 실거주를 이유로 세입자와 계약을 갱신하지 않았다. 2년간 의무적으로 거주해야 하나.
“세입자가 계약갱신을 요구한 기간만큼 거주하면 된다. 세입자가 2년 요구했다면 2년, 1년 요구했다면 1년 거주하면 된다.”
▷집주인이 실거주하지 않고 집 비워둬도 기존 세입자에게 손해배상을 해야 하나.
“손해배상의 요건이 실거주는 아니다. 기존 세입자가 계약갱신을 요구했던 기간 내에 다른 임차인과 계약을 맺었을 경우에만 손해배상 책임이 생긴다.”
▷집주인이 집을 매각했다. 새로운 집주인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.
“집을 팔면 매수자가 권리와 의무를 포괄승계하기 때문에 세입자는 새로운 집주인에게 계약갱신을 요구할 수 있다. 단, 매수인이 실거주를 목적으로 갱신을 거절할 수 있다.”
▷실거주를 이유로 계약갱신을 거부할 때 집주인 자신이 거주하는 것만 해당하나.
“집주인뿐만 아니라 직계존속·비속이 집에 거주하는 경우다.”
▷집주인이 2년간 실거주 기간을 채우지 않은 상황에서 집을 매각하면 새 주인이 잔여기간을 채워야 하는가.
“매수인이 잔여기간 동안 실거주해야 한다. 매수인이 기존 집주인의 권리와 의무를 포괄승계하기 때문이다.”
▷묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 볼 수 있나.
“그렇지 않다. 개정안에 따르면 계약갱신요구권 행사는 내용증명 등 명확한 의사표시를 통해 해야 한다. 예를 들어 세입자가 집주인과 2017년 9월부터 2019년 9월까지 처음 전세계약을 맺었고, 묵시적으로 2019년 9월부터 2021년 9월까지 갱신된 경우에도 세입자는 집주인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.”
▷손해배상액은 어떻게 산정하나.
“다음 액수 중 가장 큰 액수를 청구할 수 있다. 먼저 3개월치 월세다. 전세는 금리를 기준으로 월세로 환산한다. 다음은 집주인이 다른 세입자에게 받은 임대료에서 계약갱신 거절 당시 월 임대료의 2년분에 해당하는 금액이다. 마지막으로 갱신 거절로 세입자가 입은 손해액이다.”
▷전·월세 상한을 정하는 주체는 누구인가.
“주체는 특별시와 광역시, 특별자치시·도다. 이들이 조례를 통해 시·군·구 등 행정구역별로 정하도록 할 수 있다. 조례에 따라 자치구뿐 아니라 동별로 정할 수도 있다.”