용어사전

용도지역제

[Zoning System]

용도지역제는 토지의 이용 목적에 따라 지역을 구분하고, 각 지역에서 허용되는 건축물의 용도와 건폐율·용적률·높이 등을 차등 규제하는 도시계획 제도다. 주거·상업·공업 기능의 적정한 배치와 난개발 방지, 주거환경 보호 등을 목적으로 한다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 용도지역은 크게 도시지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역으로 구분된다. 도시지역은 다시 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역으로 나뉘며, 이 가운데 주거지역은 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역 등으로 세분된다. 일반적으로 허용되는 개발 밀도는 제1종보다 제2종, 제2종보다 제3종 일반주거지역에서 높다. 상업지역은 중심·일반·근린·유통상업지역 등으로 세분되며 상대적으로 높은 용적률이 허용된다.

용도지역별 건폐율과 용적률의 범위는 국토계획법과 시행령에서 정하고, 지방자치단체가 그 범위에서 조례 등을 통해 구체적인 기준을 정한다. 따라서 같은 면적의 토지라도 어떤 용도지역으로 지정됐는지에 따라 건축할 수 있는 건물의 종류와 규모가 달라지고 개발 가능성과 토지가치에도 큰 영향을 미친다.

전통적인 용도지역제는 주거·상업·공업 등 도시 기능을 분리해 계획적인 도시 성장을 유도해 왔지만, 산업구조와 생활방식의 변화로 주거·업무·상업 등 도시 기능 간 경계가 흐려지고 직주근접과 복합개발 수요가 커지면서 획일적인 용도 구분을 유연화할 필요가 있다는 지적이 제기되고 있다.

이에 서울시는 2026년 8월 11일 ‘미래도시 대응을 위한 점진적 용도지역제 대체방안 및 제도개선 마련’ 연구용역을 발주했다. 서울 전역을 대상으로 현행 용도지역제의 문제점을 분석하고, 이를 단계적으로 축소하거나 대체할 새로운 토지이용 규제수단과 도시관리체계를 마련하는 것이 목적이다. 목표연도는 2040년으로 설정했으며, 주거·상업지역 등의 후보지를 선정해 새로운 제도를 적용하는 방안도 실증적으로 검토할 계획이다.

서울시의 구상은 용도지역 간 경계를 낮춰 상업·업무·공업용지에 주거 기능을 복합하거나 저밀 토지의 개발 밀도를 높이는 등 토지 이용의 유연성을 확대하는 데 초점이 맞춰져 있다. 다만 현행 용도지역 체계와 건폐율·용적률 상한은 국토계획법령에 규정돼 있어 서울시가 자체적으로 용도지역제를 폐지할 수는 없다. 연구 결과에 따라 관련 법령 개정을 정부에 건의하는 방안 등이 검토될 수 있다.

따라서 2026년 현재 서울시가 용도지역제를 폐지하기로 확정한 것은 아니다. 현행 제도는 그대로 유지되고 있으며, 서울시가 2040년을 목표로 단계적인 축소·대체 가능성과 새로운 도시관리 모델을 연구하기 시작한 단계다.

관련어

• 참조어건폐율, 녹지지역, 용도지역, 일반주거지역