갭투자
갭투자는 아파트 매매 가격과 전세 보증금의 차액이 적은 아파트를 골라 전세를 끼고 산 뒤 시세 차익을 노리는 부동산 투자 방식을 말한다. 전셋값이 추가 상승하면서 매매가격을 밀어올릴 것으로 예상되는 지역이 주요 투자 대상이다.
예를 들어 매매가격 3억원짜리 아파트의 전세 보증금이 2억7000만원이라면, 실제로는 3000만원만 투입하여 집을 사는 것과 같다.
전세 보증금으로 매매 자금의 대부분을 충당하고 적은 자기 자본으로 부동산을 취득하는 레버리지 효과를 노린 투자법이다.
기대대로 매매가와 전세가가 동반 상승하면 투자금 대비 큰 수익을 올릴 수 있지만, 반대의 경우에는 큰 손실을 볼 위험이 있다.
갭투자는 2017~2021년 서울 강남권을 중심으로 크게 유행했다. 당시 주택가격과 전세가격이 동반 상승하는 국면에서 갭투자자들은 상당한 시세차익을 거둘 수 있었다. 하지만 2022년 이후 금리 인상과 부동산시장 침체로 판세가 급변했다. 주택가격은 하락하는 반면 전세 수요는 위축되면서 이른바 '역갭' 현상이 나타났다. 매매가격이 전세보증금보다 낮아지는 상황이 벌어진 것이다.
갭투자 열풍은 '깡통전세' 사태의 주요 원인으로 지목받고 있다. 투자 실패로 자금 여력을 잃은 갭투자자들이 세입자에게 보증금을 반환하지 못하는 사례가 속출했기 때문이다.
정부는 2024년부터 강도 높은 규제에 나섰다. 주택담보대출 한도를 대폭 축소하고, 주택 구입 후 6개월 내 실거주 의무를 부과하는 등의 조치로 갭투자의 통로를 차단했다.
부동산업계에서는 "갭투자가 시장 활력을 떨어뜨린다"는 부정적 시각과 "개인의 합법적 투자 수단"이라는 옹호론이 공존한다. 다만 과도한 갭투자가 부동산시장 왜곡과 서민 주거불안을 가중시켰다는 점에서는 대체로 의견이 일치한다.